РАЗРЕШЕНИЕ КОНФЛИКТОВ, СВЯЗАННЫХ С НАЛОЖЕНИЕМ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Resolution of conflicts, associated with land border intersection

А.И. КУЗЬМИН

Кузьмин Андрей Игоревич, старший помощник адвоката АБ «Юрлов и партнеры»

Kuzmin Andrey Igorevich, senior attorney assistant at the Law office «Yurlov & partners»

Telephone number: (495) 913-67-42.
WWW: www.yurlov.ru

АННОТАЦИЯ

В настоящей статье автор ставит своей целью рассмотреть процедуру разрешения конфликта, связанного с наложением границ земельных участков, путем устранения кадастровой ошибки

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА:

земельный участок, кадастровая ошибка, наложение

ANNOTATION

In this article the author aims to describe the procedure of conflict resolution, associated with land border intersection, using the mechanism of cadastre error correction

KEY WORDS:

land, cadastre error, intersection

Настоящая статья посвящена конфликтам, связанным с устранением наложения границ земельных участков, возникшего в результате кадастровой ошибки.

С принятием Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ «О кадастре») была введена обязательная постановка земельных участков на кадастровый учет в случаях, предусмотренных ст. 16 указанного Закона. Подпунктом 3 пункта 1 статьи 7 ФЗ «О кадастре» установлено, что в состав сведений государственного кадастра недвижимости входит «описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок». Пунктом 7 статьи 38 ФЗ «О кадастре» определено, что «местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части».

В связи с тем, что на сегодняшний день многие неучтенные земельные участки не имеют точных координат поворотных точек своих границ, то они ставятся на кадастровый учет в соответствии с фактическим местом своего расположения или с большой погрешностью при определении местоположения границ. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда эти земельные участки описаны в кадастре иначе, чем должны согласно своим правоустанавливающим документам. Это может привести к тому, что когда соседний участок будет ставиться на кадастровый учет, обнаружится пересечение границ ранее учтенного земельного участка и учитываемого земельного участка. На сегодняшний день споры, связанные с устранением пересечения границ двух земельных участков, одни из самых распространенных в области земельных тяжб.

Рассмотрим способы разрешения указанных конфликтов, возникших из-за наличия кадастровой ошибки в сведениях одного из земельных участков. В данных конфликтах именно соблюдение законодательно установленной процедуры позволит правильно разрешить сложившуюся ситуацию. К сожалению, участники споров о пересечении границ зачастую пренебрегают установленным порядком, что влечет к затягиванию разрешения земельных конфликтов.

Выявление пересечения границ земельных участков

Обнаружение пересечения границ двух участков чаще всего происходит при попытке собственника земельного участка поставить его на кадастровый учет. После представления всех необходимых документов в орган кадастрового учета, происходит приостановка кадастрового учета земельного участка в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 26 ФЗ «О кадастре» и с Письмом Минэкономразвития РФ от 27.03.2009 N 448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков». В своем решении о приостановлении орган кадастрового учета указывает возможную причину пересечения границ и предлагает устранить ее в установленный срок. В случае если причины наложения не устранены, то орган кадастрового учета выносит решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 27 ФЗ «О кадастре».

Причинами возникновения пересечения границ двух участков могут послужить или техническая ошибка, или кадастровая ошибка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 28 ФЗ «О кадастре» кадастровой ошибкой является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Чаще всего возникновение кадастровой ошибки обусловлено некачественной работой кадастрового инженера, который при формировании межевого плана недостаточно подробно изучил земельный участок, который ставится на кадастровый учет, не учел данные правоустанавливающей и землеустроительной документации.

Устранение пересечения границ в результате кадастровой ошибки происходит в два этапа: установление кадастровой ошибки, исправление кадастровой ошибки.

Установление кадастровой ошибки

Поговорим сначала об установлении кадастровой ошибки. Наличие пересечения границ двух земельных участков по сведениям государственного кадастра недвижимости должно выявляться уже на стадии составления межевого плана. В соответствии со статьей 22 ФЗ «О кадастре» указанный документ необходим для кадастрового учета земельного участка. Форма межевого плана и требования к подготовке межевого плана утверждены Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 (далее - Требования). В соответствии с пунктом 70 Требований в случае, если кадастровый инженер обнаружит пересечение границ земельных участков, то он должен отразить этот факт в заключении кадастрового инженера и предложить варианты устранения наложения. То есть уже на этапе составления межевого плана у собственника участка уже должна быть информация о наличии наложения двух земельных участков и, главное, о порядке устранения наложения, в том числе координаты поворотных точек границ двух земельных участков.

Для того, чтобы установить, что указанное наложение произошло в результате кадастровой ошибки необходимо ее установить. Такие действия совершает только орган кадастрового учета. Стоит обратить внимание, что законодательство РФ не предусматривает возможности установления кадастровой ошибки в судебном порядке. В соответствии с пунктом 5 статьи 28 ФЗ «О кадастре» орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Форма данного решения и порядок его составления утверждены Письмом Роснедвижимости от 04.03.2008 N ВК/0877 "О подготовке документов для целей обеспечения ведения государственного кадастра недвижимости". Данным решением происходит установление кадастровой ошибки.

Исправление кадастровой ошибки и устранение наложения границ земельных участков

Далее опишем второй этап, а именно, непосредственно устранение кадастровой ошибки и наложения границ земельных участков. Порядок устранения кадастровой ошибки описан в статье 28 ФЗ «О кадастре». Существует два порядка устранения кадастровой ошибки: внесудебный и судебный.

Внесудебный порядок исправления кадастровой ошибки. Пункт 4 статьи 28 ФЗ «О кадастре» говорит, что кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости. Порядок устранения пересечения границ земельных участков детализирован Письмом Минэкономразвития РФ от 27.03.2009 N 448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков».

Статья 22 устанавливает перечень документов, необходимых для учета изменений земельного участка. Среди этих документов присутствует и межевой план. Таким образом, он необходим и при исправлении кадастровой ошибки. Важные уточнения вводит указанное Письмо Минэкономразвития, а именно в случае пересечения границ двух земельных участков допускается оформлять межевой план в виде одного документа, содержащего сведения в отношении образуемого либо уточняемого земельного участка, и сведения в отношении ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. После представления такого межевого плана со всеми необходимыми документами орган кадастрового учета внесет изменения в сведения о двух земельных участках и пересечение будет устранено.

Устранение кадастровой ошибки решением суда. В случае, если конфликт не будет урегулирован вышеописанным способом, необходимо будет обращаться в суд с требованием об исправлении кадастровой ошибки.

Прежде всего стоит обратить на сложности, связанные с формированием исковых требований.

Ответчиком по иску об исправлении кадастровой ошибки может являться как орган кадастрового учета, так и собственник земельного участка, с которым произошло наложение границ. И в том и в другом случае необходимо заявлять требования об обязании внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о границе спорного земельного участка. На наш взгляд, целесообразней предъявлять требования к органу кадастрового учета, так как он быстрее выполнит предписание суда нежели собственник земельного участка.

Исковые требования должны быть сформулированы предельно точно, иначе даже в случае их удовлетворения, решение суда будет неисполнимым по формальным основаниям. Местоположение границ земельного участка определяется координатами поворотных точек. Таким образом, чтобы устранить наложение, необходимо указать точные новые координаты земельного участка, в учете которого допущена ошибка. В случае отсутствия указанных координат, решение суда будет неисполнимо, так как не будет конкретизировано какие именно действия необходимо будет совершить ответчику.

Исковые требования должны затрагивать изменение границы только в отношении земельного участка истца. Необходимость данного замечания в настоящей статье вызвана существующей практикой изменения истцами всей конфигурации земельного участка ответчика. Такой вариант разрешения конфликта может быть использован только при заключении мирового соглашения. Стороны, при наличии соответствующей возможности, вполне могут договориться между собой об изменении конфигурации либо одного, либо обоих земельных участков, в результате которого будет устранено наложение, а площади земельных участков останутся неизменными.

Так как в соответствии с пунктом 5 статьи 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» координаты поворотных точек границ земельного участка указываются в межевом плане, то для выяснения правильного местоположения границ спорных земельных участков Суд должен истребовать оба межевых дела. Также в материалах дела должна содержаться иная землеустроительная документация, например, ситуационный план местности или генеральный план застройки, если речь идет о садовом некоммерческом товариществе.

В подобных спорах неизбежным является назначение судебной землеустроительной экспертизы, в рамках которой будет выяснено по какой причине возникло наложение и каким образом оно может быть устранено.

Каковы последствия исправления кадастровой ошибки посредством судебного решения? По судебному решению или собственник земельного участка, в учете которого допущена ошибка, или орган кадастрового учета должен будет внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости. Исправление кадастровой ошибки по какой-либо границе влечет установление правильной границы земельного участка, следовательно, повторно кадастровая ошибка в учете той же самой границы уже не может быть исправлена. Эту особенность можно использовать при рассмотрении других споров, связанных с указанным земельным участком.

В соответствии с п. 5 ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Суд должен в своем решение указать описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Судебное решение должно «индивидуализировать» кадастровую ошибку.

Стоит отметить, что некоторые истцы выбирают другой путь устранения наложений границ земельных участков, а именно путь аннулирования сведений о границах земельного участка в государственном кадастре недвижимости. На этот счет стоит отметить, что ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» строго определяет случаи, когда сведения государственного кадастра недвижимости могут быть аннулированы.

Согласно п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьи 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.

На основании пункта 3 статьи 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» возможно аннулирование сведений и исключение из ГКН в отношении объектов недвижимости, сведения по которым носили временный характер. Данные действия производятся при условии государственной регистрации права на образованный объект недвижимости, либо, если после истечения 2-х лет со дня постановки земельного участка на кадастровый учет не осуществлена государственная регистрация права на него.

Пунктом 53 Правил ведения государственного кадастра недвижимости предусмотрен порядок присвоения земельному участку статуса «аннулированный». Данная позиция применяется и Судами, например, Постановлением 10аас от 29.08.2011 г. по делу № А41-27742/10, Постановлением 10аас от 19.08.2011 г. по делу № А41-27730/10, Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.06.2011 года по делу № А51-3747/11.

Библиографический список

Нормативные правовые акты

1. Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости»

2. Письмо Минэкономразвития РФ от 27.03.2009 N 448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков»

3. Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412

4. Письмо Роснедвижимости от 04.03.2008 N ВК/0877 «О подготовке документов для целей обеспечения ведения государственного кадастра недвижимости»

Судебная практика

5. Постановление 10аас от 29.08.2011 г. по делу № А41-27742/10

6. Постановление 10аас от 19.08.2011 г. по делу № А41-27730/10

7. Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.06.2011 года по делу № А51-3747/11