Как бизнесу снизить кадастровую стоимость недвижимости

Иванкина Наталья Юрист

В кризис бизнес задумывается о сокращении расходов, в том числе о сокращении фискальных выплат. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего компании, влияет на земельный налог и налог на имущество. Также кадастровая оценка определяет размер арендных платежей организации, если муниципальная власть сдает ей в аренду землю, здание или помещение. Как видим, для бизнеса эта величина может быть очень значимой.  

До 1 января 2017 года кадастровая стоимость объекта недвижимости определялась государством в ходе массовой оценки на основе рыночной информации и данных, связанных с экономическими характеристиками объекта. Для этого на основании проведенного конкурса заключался договор с частной оценочной компанией, эксперты которой осуществляли все необходимые действия, не выезжая на место. Из-за этого зачастую не учитывались индивидуальные особенности объекта (транспортная доступность, текущее состояние и т.п.), что приводило к ошибочным цифрам.

С 1 января 2017 года, после принятия Госдумой закона «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется специально созданными бюджетными учреждениями. Им собственники недвижимости заранее (перед оценкой) смогут предоставлять декларации о характеристиках своих объектов для корректного определения кадастровой стоимости, а в дальнейшем смогут направлять свои замечания к промежуточным отчетам. Туда же владелец сможет обратиться с заявлением об исправлении технических или методологических ошибок, допущенных при оценке.

Нужно иметь в виду, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

Каждый собственник недвижимости должен понимать, что чем больше кадастровая стоимость, тем больше налог на недвижимость. Конечно, следует изначально оценить экономическую целесообразность в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. Что делать, если вы не согласны с оценкой государства?

КОМИССИЯ ПРИ РОСРЕЕСТРЕ

На сегодняшний день определение кадастровой стоимости всех объектов недвижимости проходило в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и в соответствии с ним для юридических лиц предварительное обращение в территориальную комиссию при Росреестре обязательно и является досудебным порядком урегулирования спора. Для индивидуальных предпринимателей это не обязательно, они могут обращаться сразу в суд. Однако с 1 января 2017 года, после вступления в силу закона «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости специально созданными бюджетными учреждениями, необходимость обязательного досудебного обращения в комиссию отпадает и у юрлиц. 

С начала 2018 года комиссией при Росреестре было рассмотрено около 6 000 заявлений о пересмотре государственной оценки и только около 40% из них были удовлетворены. Следует отметить, что кадастровая стоимость объектов по решению комиссии снижалась в среднем на 25-30%.

При подаче заявления важно не только предоставить нужные документы, но и серьезно подойти к выбору оценочной компании. Узнайте, как долго она существует на рынке, изучите отзывы о ней, какие имеет рекомендации партнеров по бизнесу, насколько успешно она участвовала в подобных делах ранее. В этом вам помогут данные Росреестра и интернет.

ОБРАЩЕНИЕ В СУД

Если обращение в комиссию не принесло результата либо вы решили не обращаться в комиссию, то следует обращаться в суд. Примеры из практики показывают, что зачастую бизнесу удается уменьшить государственную оценку в 2-3 раза!

Так, ООО «Урал-Пластик» смогло в судебном порядке снизить кадастровую стоимость земельного участка с 5,2 млн до 2 млн рублей (определение Верховного Суда РФ от 19.08.2015 N 48-АПГ15- 52). А государственная оценка земельного участка, принадлежащего ОАО «СИБНЕФТЕБАНК», была установлена изначально в размере 19,1 млн рублей. В суде обществу удалось уменьшить эту величину до 7,9 млн рублей (определение Верховного Суда РФ от 02.09.2015 N 89-АПГ15-3).

Бизнесу следует иметь в виду, что требования об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями. Например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей и т.д.

Также важно, чтобы рыночная стоимость объекта недвижимости была установлена именно на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость. В противном случае суд не будет рассматривать заявление. Так, ОАО «Принтсервис» обратилось в комиссию при Росреестре в тот день, когда была утверждена новая кадастровая оценка принадлежащего компании объекта. В суд общество обратилась за оспариванием стоимости, утратившей свою актуальность. Производство по делу было правомерно прекращено (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2015 по делу N 33-21029/2015, 3-298/2015).

Заявление о пересмотре кадастровой оценки может быть подано в комиссию и в суд не позднее чем в течение 5 лет с даты её внесения в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении указанного периода в ГКН не внесены очередные результаты, срок для обращения в суд может быть восстановлен.

Следует иметь в виду, что суд вправе увеличить или уменьшить рыночную стоимость объекта в сравнении с указанной в заявлении об оспаривании. Для этого может быть назначена судебная оценочная экспертиза. В ходе неё приглашенные эксперты проводят оценку объекта, а также проверяют оспариваемый отчет на соответствие законодательству.

Если в отношении назначенного судом эксперта есть сомнения, то заявитель может дать ему отвод и просить суд о проведении экспертизы конкретным оценщиком (оценочной компанией). Кроме того, при несогласии с результатами первичной судебной экспертизы можно ходатайствовать о назначении повторной, дополнительной проверки.

КТО МОЖЕТ ОБРАЩАТЬСЯ В СУД

В суд с исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обращаться собственники объекта недвижимости (как юридические, так и физические лица), а также иные лица, если результатами кадастровой оценки затронуты их права и обязанности. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. №28 разъясняет, кто относится к таким лицам.

Так, бывший собственник недвижимости вправе подать заявление о пересмотре, если государственная оценка затрагивает его права как налогоплательщика, т.к. налог начисляется за период владения недвижимостью.

Если объект находится в долевой собственности, то любой её участник имеет право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников. При этом судом пересматривается оценка целого объекта, а не доли.

Организация, имеющая исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если его выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из указанной оценки. При этом не имеет значение, на какой срок заключен договор аренды.

Если арендная плата за пользование имуществом рассчитывается из его кадастровой стоимости, арендатор вправе её оспорить в том случае, когда согласие собственника на подобные действия выражено в договоре или в иной письменной форме.

Бизнесу следует смелее отстаивать свои права, в том числе при оспаривании государственной кадастровой оценки. Судебная практика и наш опыт говорят о том, что при должном подходе шансы на положительный исход достаточно велики.

С электронной версией статьи можно ознакомиться по ссылке


Журнал "Бизнес-Диалог Медиа" №6/38 июль 2018 от 3 августа 2018