К чему надо быть готовым застройщикам жилой недвижимости

В 2018 году деятельность застройщиков, связанная со строительством жилой недвижимости и договорами долевого участия, существенно изменяется. Государство, защищая интересы многочисленных покупателей жилья, приняло новый блок изменений, которые должны оставить в прошлом обманутых дольщиков, долгострой, неожиданные банкротства строителей и связанные с этим длительные судебные споры.

С 1 января 2018 года вступили в силу важные изменения законодательства

1) Каждый застройщик обязан внести сведения о себе в единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

В частности, в перечень сведений входит информация об объектах, которые возводятся компанией; проектная документация; разрешение на строительство; документы, подтверждающие права организации на земельный участок для строительства и др. Потенциальные покупатели квартир перед вложением денег могут ознакомиться с официальными проверенными данными о строителях.

Система размещена в открытом доступе на https://наш.дом.рф/. Для регистрации застройщикам нужно создать «личный кабинет» и внести туда всю необходимую по закону информацию. Если этого не сделать или разместить неполную (недостоверную) информацию, то с 1 июля компанию привлекут к административной ответственности. Должностных лиц (руководителей) оштрафуют на 30 тыс. руб., юридических лиц – на 200 тыс. руб.

2) Введены ограничения для лиц, которые могут управлять застройщиком.

Изменения коснулись ключевых топменеджеров (руководителей, членов совета директоров, главных бухгалтеров) и физических лиц, имеющих долю в уставном капитале компании. Теперь к управлению застройщиком не допускаются:

– лица с непогашенной судимостью за экономические преступления и преступления против государства;

– дисквалифицированные лица, которые по решению суда по ст.3.11. КоАП РФ лишены права занимать руководящие посты;

– лица, привлеченные к субсидиарной ответственности по закону о банкротстве, и руководители организаций, признанных несостоятельными. Запрет действует в течение трех лет с момента привлечения к субсидиарной ответственности или признания компании банкротом;

– лица, которые управляют или получают выгоду от застройщика, признанного несостоятельным. Запрет действует в течение трех лет с даты банкротства.

Сведения об управляющих лицах предоставляются застройщиком при согласовании проектной документации. Если обнаружатся нарушения, то она не будет согласована.

Ограничения направлены на зачистку рынка от недобросовестных строителей. Руководители строительных компаний должны пересмотреть структуру своего бизнеса. В частности, им придется отказаться от полулегальных схем с огромным количеством организаций, банкротство которых не препятствовало строительной деятельности с помощью других компаний на иных объектах.

С 1 июля 2018 года вступили в силу другие важные изменения

Самые значимые из них:

1) Новые запреты на прием денежных средств от участников долевого строительства.

Запрещается принимать деньги граждан, если застройщиком руководят лица, которым запрещено им управлять (см. выше), если у компании нет разрешения на строительство объекта, нет проектной документации и положительного заключения экспертизы.

Строительные компании часто берут банковские кредиты. Теперь с ними надо быть осторожней, так как если собственные средства застройщика составляют менее 10% от планируемой стоимости возводимого дома или если у застройщика есть нецелевые кредиты, займы, ссуды (за исключением кредитов, связанных с привлечением денег дольщиков на конкретный объект), то это приведет к запрету на привлечение денег.

Если застройщик ликвидируется, банкротится на любой стадии, его деятельность приостановлена по решению суда, у него есть долги по налогам, сборам и штрафам, он прописан в реестре недобросовестных поставщиков или в реестре недобросовестных участников земельных аукционов, то принимать деньги от граждан он не имеет права.

При нарушении запрета дольщик может потребовать от застройщика немедленного возврата своих денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (ст. 395 ГК РФ) и возмещения причиненных убытков.

Все это должно положительно сказаться на рынке, т.к. запреты препятствуют передаче денежных средств дольщиков недобросовестным лицам.

2) Запрещается строительство по нескольким разрешениям.

Застройщик по одному разрешению на строительство сможет возводить несколько объектов, но только на одном земельном участке. Новое разрешение строительной компании не должно быть предоставлено до тех пор, пока она не введет в эксплуатацию объекты по первоначально выданному разрешению. Если застройщик к 1 июля 2018 г. уже имеет действующие разрешения на строительство, то его такие ограничения не коснутся.

Крупным строителям придется подстраиваться под ограничение. Для этого им потребуется иметь столько зарегистрированных компаний-застройщиков, сколько у них строительных проектов. Это может привести к увеличению расходов и стоимости объекта.

3) Четко определяется понятие «застройщик».

Им может быть только ООО или АО, в названии компании должны быть слова «специализированный застройщик», компания должна обладать опытом строительства многоквартирных домов не менее 3 лет и общей площадью не менее 10 тыс. кв. м с получением разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в качестве генерального подрядчика, застройщика или технического заказчика.

Застройщик, не отвечающий требованиям, потеряет право привлекать деньги граждан на строительство объекта и не сможет согласовывать проектную декларацию. Последнее не позволит зарегистрировать договор долевого участия.

Сегодня назвать себя застройщиком может любое юридическое лицо. Четкие критерии и требования к опыту снизят риски граждан.

4) Один расчетный спецсчет в уполномоченном банке.

Правительством будет утвержден специальный перечень банков, уполномоченных проводить расчеты между застройщиками и дольщиками. Расчетные счета застройщика, технического заказчика и генподрядчика обязательно открываются в одном из них. Не исполнившие требование строители не смогут согласовывать проектную документацию.

В итоге финансовые операции станут более прозрачными. Это поможет отследить движение денег внутри одного специального банка (уполномоченного ЦБ), что должно снизить все возможные риски.

5) Ограничиваются способы привлечения и использования денежных средств.

Застройщикам запрещается брать кредиты (займы, ссуды) на цели, не связанные со строительством; выступать поручителем по чужим кредитам; создавать и участвовать в других коммерческих и некоммерческих организациях; выпускать ценные бумаги (за исключением акций); предоставлять займы и ссуды; покупать ценные бумаги других компаний; использовать свое имущество для работ, не связанных со строительством домов.

Если строительная компания нарушит или попытается обойти ограничения с помощью различных сделок, то их признают недействительными в судебном порядке. Обратиться в суд сможет сам застройщик (в лице генерального директора), его участники (например, держатели акций), его кредиторы, контролирующий госорган, а также «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Меры усилят контроль над тем, чтобы застройщик привлекал и использовал денежные средства по назначению, а не на сторонние проекты.

6) Расширяются цели, на которые можно направлять деньги дольщиков.

Застройщики смогут использовать деньги дольщиков на выплату зарплаты сотрудникам, на оплату рекламных услуг, услуг по аренде помещений и коммунальных услуг, уплату налогов и сборов, а также на возврат денежных средств дольщикам, с которыми расторгнут договор долевого участия. Это должно помочь строителям полностью исполнить все взятые на себя обязательства в отношении дольщиков, государства, контрагентов и своих работников.

СОВЕТЫ ЗАСТРОЙЩИКАМ

Рекомендую в первую очередь привести в соответствие свое наименование, открыть спецсчет для расчетов с контрагентами, провести внутренний аудит управляющих лиц и владельцев компании в связи с их деятельностью в других организациях. Также советую строго контролировать источники привлечения денежных средств для строительства объектов, а также цели и способы их расходования.

Ссылка на электронную версию статьи


Журнал "Бизнес-Диалог Медиа" №8/40 август 2018 от 11 сентября 2018